• Op eenvoudig verzoek van de kandidaat-huurder.
• Vóór de publicatie van een huur- of verkoopadvertentie van een woning op de onroerendgoedmarkt.
• Op belangrijke momenten in het leven van het gebouw :
  • Tijdens de bouw ervan
  • Wanneer het te koop gesteld wordt
  • Wanneer het te huur gesteld wordt

Bij de ondertekening van de overeenkomst heeft de notaris het certificaat Energieprestatie van gebouwen (EPC) nodig voor een klassieke verkoop van eengezinswoningen en appartementen. Het resultaat moet duidelijk worden
weergegeven.

Het certificaat moet al beschikbaar zijn bij de verkoopovereenkomst

Het EPC-certificaat brengt de koper op de hoogte van de precieze classificatie (A tot G) van het huis.

Wanneer een woning verhuurd wordt, moet het certificaat beschikbaar zijn vóór de woning te huur wordt gesteld of gepubliceerd wordt op vastgoedsites (alleen in Brussel).

In het Vlaamse Gewest zijn appartementen en eengezinswoningen ook verplicht om een EPB-certificaat (beter bekend als EPC) voor te leggen bij de verkoop en verhuur.

• Het EPC-certificaat moet worden opgesteld vóór de publicatie van een huur- of verkoopadvertentie van een onroerend goed op de vastgoedmarkt en moet worden voorgelegd op het moment van ondertekening van de
  verkoopovereenkomst
• Bij de verandering van huur in geval van een nieuwe huurovereenkomst.

Energieprestatie van gebouwen (EPC)/Energieauditprocedure (EAP) :

• Het certificaat is verplicht voor alle soorten residentiële en tertiaire gebouwen.
• Dit is de energie-identiteitskaart van het gebouw.
• Er is geen sprake van belastingvermindering of premies.
• Voor aanpalende eengezinswoningen met 2, 3 of 4 gevels.
• Het certificaat moet worden aangevraagd door de eigenaar en moet worden opgesteld door een certificateur die is erkend door het Gewest waar het onroerend goed zich bevindt.
• Het EPC-certificaat is 10 jaar geldig

Energieauditprocedure (EAP) :

• Niet verplicht, behalve voor het verkrijgen van subsidies.
• Voor huurders en eigenaars..
• De audit moet worden uitgevoerd door een erkende EAP-auditeur.
• Het auditverslag is 5 jaar geldig
• Biedt advies en maakt energieverbetering van het gebouw mogelijk.
• Berekent de investeringen die moeten worden gedaan

De verplichting om het EPC te laten opmaken berust bij de eigenaar, maar het kan ook worden aangevraagd via een tussenpersoon zoals een vastgoedkantoor of een notaris.

De « energieauditprocedure » (EAP) biedt particulieren informatie over de energie-efficiëntie van hun huis om deze te verbeteren.

In feite zorgt deze analyse ervoor dat de uit te voeren investeringen berekend kunnen worden, net als de verwachte winstmarge na premies en subsidies die beschikbaar zijn in uw gewest.

Het is belangrijk op te merken dat deze procedure vrijwillig is, maar verplicht is om steun te verkrijgen in het gewest waar het onroerend goed van afhangt.

Hiervoor worden de gebouwschil en de technische uitrustingen van de woning onderzocht om betere resultaten te kunnen behalen.

We voeren geen EAP uit omdat dit certificaat niet verplicht is.

De opstelling van een EPC is verplicht :

• sinds 1 november 2008 in Vlaanderen
• sinds 1 juni 2010 in Wallonië
• sinds 1 mei 2011 in Brussel

Het is vanaf 1 november 2011 van toepassing op panden die verkocht en verhuurd worden in het hele grondgebied.
Deze verplichting vloeit voort uit een Europese richtlijn om de energieprestaties van Europese woningen te verbeteren.

Het energieprestatiecertificaat is 10 jaar geldig.
Gedurende deze periode kan het bij elke verkoop of verhuur van de woning worden overgedragen.

Als de procedure niet wordt nageleefd, legt de wetgeving administratieve sancties of een boete op die de eigenaar moet betalen aan het Energiefonds of aan de betrokken gemeente.

Het bedrag van deze boete kan oplopen van € 250 tot € 25.000 (art. 559,5°) in functie van het type en het volume van de woning, namelijk 2 €/m³ (hetzij ongeveer 5 €/m², inclusief kelders).

Opmerking :

• de betaling van de boete is niet evenveel waard als een certificaat.
• De honorariumkosten van de erkende Certificateur moeten er immers nog aan worden toegevoegd, die deze verplichte controle in elk geval moet uitvoeren.

De EPC legt eisen op in verband met de thermische isolatie, ventilatie, technische installaties voor verwarming en sanitair warm water

• Het EPC-certificaat is verplicht; het bewijst dat je de controle hebt laten uitvoeren
• De verificaties tijdens de controle brengen geen ingewikkelde technische handelingen met zich mee (de controleurs moeten geen gaten in muren of daken boren om het isolatiemateriaal te controleren).
• Als je de energieverliezen die in het rapport naar voren komen verkleint, zal je energierekening dalen. Het is dus een investering die op lange termijn winst oplevert.
• Je draagt bij aan de vermindering van de CO2-uitstoot en helpt het milieu te beschermen en het broeikaseffect te verkleinen.
• Je komt eenvoudig te weten wat de sterke en zwakke punten zijn van de woning op het vlak van energieverbruik.
• Bij de verkoop van een onroerend goed leidt een rapport met een goede energiescore meestal tot een betere verdediging van de vraagprijs.
• Het is dus een uitstekende manier om iedereen die interesse heeft voor jouw woning gerust te stellen dat hij zijn toekomstige energierekening onder controle kan houden

Aan de hand van de EPC-certificering is de eigenaar op de hoogte van de energieprestaties van het gebouw, en kan hij het vergelijken met andere gebouwen en zich bewust worden van :

• de prestaties van de sterke en zwakke energiepunten in zijn woning.
• de impact van zijn dagelijkse handelingen op de energierekening.
• de verbeteringen die hij met voorrang moet aanbrengen.

Het energieprestatiecertificaat voor gebouwen (EPC in Wallonië en Brussel – EPC in Vlaanderen) is een document dat een energiescore (gekwantificeerde index) toekent aan een bestaande woning. Deze energiescore wordt geïllustreerd door een gekleurde schaal die gaat van groen (energiezuinig) tot rood (zeer energie-intensief). De bedoeling van dit certificaat is om eigenaars, kopers en huurder te sensibiliseren zodat ze de energiekwaliteit van de betrokken woning beter kunnen meten.

• Voor alle openbare gebouwen moet het certificaat op een goed zichtbare plaats worden aangeplakt.
• Voor privé-eigendommen is het niet verplicht om het aan te plakken, maar het moet op eenvoudig verzoek kunnen worden voorgelegd

Er zijn verschillen in EPC-eisen tussen de verschillende gewesten, en ook voor nieuwbouw gelden er andere eisen.

De EPC-eisen worden uitgedrukt in E-, U- en K-waarden.

Wat betekent de K-waarde?

De K-waarde geeft het globale isolatieniveau weer. De K-waarde bepaalt of een woning energieverslindend (=hoog energieverlies) is of niet.

Wat betekent de E/EW-waarde?

De E/Ew-waarde houdt rekening met tal van criteria: de ventilatie van het gebouw, het verwarmingssysteem, het systeem voor sanitair warmwater. Een woning met een laag E-niveau is een woning die is uitgerust met goede installaties (vooral als ze gebruik maakt van hernieuwbare energie).

De grenzen van de E-waarde zijn wettelijk bepaald:

• E80 in het Vlaams Gewest tot 2014 en na deze datum: E60
• E90 in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tot juli 2011 en na deze datum E70.
• E100 in het Waals Gewest tot september 2011 en na deze datum E80.

Wat is de U-waarde?

Deze waarde is de globale weerstand van een bouwelement (vloer, muur, dak).
Hier geldt hetzelfde principe als voor de K-waarde en de E-waarde, het doel is om de laagste waarde te bereiken. Een lage U-waarde betekent dat er minder warmte uit de woning ontsnapt.

Het EPC wordt aangevraagd door de eigenaar en moet worden opgesteld door een energiecertificateur die is goedgekeurd door het gewest waartoe het pand behoort.
Dit zijn professionals: al onze certificateurs hebben met succes de opleiding voor woningcertificateurs gevolgd die door de verschillende Gewesten wordt opgelegd.

De erkenningen worden toegekend door :

• IBGE in Brussel
• Het Vlaamse Gewest in Vlaanderen
• Het WaalseGewest in Wallonië

We leggen de nadruk op hun erkenning want alleen deze mensen zijn bevoegd om gebouwen te certificeren.

Ze volgen een strikte procedure en gebruiken officiële computersoftware.
Ze zijn nooit gebonden en zullen nooit gebonden zijn aan welke verkoper dan ook (noch van energie, noch van materiaal, …), wat een totale neutraliteit van het rapport garandeert.

De controleur neemt na zijn bezoek nota van de opmerkingen en stelt het EPC-certificaat op, dat na een tiental dagen wordt opgestuurd.

Het certificaat blijft 10 jaar geldig.

Als de woning wordt verbouwd, is een nieuw certificaat niet verplicht, maar het kan wel een meerwaarde opleveren en de mogelijkheid bieden om het onroerend goed te valoriseren wanneer je het verkoopt.

Zolang het geldig is, kan dit certificaat aan elke nieuwe huurder of eigenaar worden doorgegeven.

De controle hangt af van de complexiteit van de woning. Gemiddeld duurt ze 45 minuten tot 1 uur voor een appartement en 1 tot 2 uur voor een huis.

Het energieprestatiecertificaat vermeldt :

• de datum waarop het energieprestatiecertificaat is opgesteld
• de vervaldatum van het energieprestatiecertificaat
• de identiteit van de certificateur die het energiecertificaat heeft opgesteld
• specifieke gegevens over het gebouw (adres en bestemming)
• de energieprestaties van het gebouw op basis van de index

Om de energieprestaties van uw woning vast te stellen, houdt het certificaat rekening met :

• de gebouwschil (muren, vloeren, dak,…)
• het verwarmingssysteem
• het systeem voor sanitair warm water
• het ventilatiesysteem
• het systeem voor de productie van duurzame energie

Na de analyse van al deze punten stelt de certificateur de energiescore van jouw woning op.

Sinds 1 juni 2011 wordt voor alle residentiële gebouwen een EPC-certificaat opgesteld

Behalve :

• hypotheken
• onverdeeldheden
• openbare verkopen

Voor het Waalse Gewest is het energieprestatiecertificaat sinds 1 juni 2010 verplicht in geval van de verkoop van een huis.

Het is sinds 1juni 2011 ook verplicht geworden voor de verkoop van appartementen en voor de verhuur van een onroerend goed.
Voor het Vlaamse Gewest is het energiecertificaat verplicht sinds 1 november 2008 bij de verkoop en verhuur van huizen, nieuwe huizen, appartementen en appartementsgebouwen.

Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het energiecertificaat verplicht sinds 1mei 2011 bij de verkoop van gelijk welke woning. En sinds 1november 2011 bij andere transacties zoals verhuur, onroerende leasing of een andere vastgoedtransactie.

Goed om weten is dat het EPB-certificaat voor de drie Gewesten sinds 1 juni 2011 verplicht is voor alle residentiële gebouwen.

De kosten van het certificaat zijn ten laste van de eigenaar van het onroerend goed. Hij moet ten laatste op het moment van de ondertekening van de verkoopovereenkomst of de huurovereenkomst en wanneer de advertentie online wordt gezet (Brussel) in het bezit zijn van dit certificaat.

In het Vlaamse Gewest worden bepaalde parameters in aanmerking genomen tijdens het bezoek van de certificateur. Toch zijn deze parameters minder talrijk dan in het Waalse Gewest en in Brussel.

In Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest worden alle parameters in aanmerking genomen (isolatie, verwarmingssysteem, beglazing, passieve energie, bouwmaterialen, warm water, …).

Daarom moet de certificateur veel meer tijd uittrekken dan in het Vlaamse Gewest en ligt de prijs van dit bezoek hoger.

Opgemerkt moet worden dat de wetgeving en procedure voor het EPC-certificaat in elk gewest verschillen.

Voor de EPC bestaat er geen belastingvermindering, maar de Belgische Staat en het Waalse Gewest verlenen wel financiële steun voor energiebesparingswerken.

Je kan betalen:

• Via overschrijving (er wordt een factuur verzonden zodra de controle is voltooid)
• Contant betalen de dag van de controle.

Een bijgebouw is een gebouw in de buurt van of verbonden met het gebouw en is bestemd voor hoofd- of secundair gebruik, zoals een veranda van meer dan 4m², garages, parkeerplaatsen, …

Dit bijgebouw mag niet hoger zijn dan 2,50 m en niet groter zijn dan 30 m².

Je moet rekening houden met alle kamers die deel uitmaken van uw huis, zoals de woonkamer, de keuken, de slaapkamers, de toiletten, de gangen, de berging,…

Alle onafhankelijke ruimtes zoals kelders, garages, balkons, parkeerplaatsen en niet-inrichtbare zolders en kamers met een hoogte van minder dan 2,10 m zijn niet inbegrepen in de berekening van de oppervlakte van een huis.